06/06/2005 - E` OUANTO RIVELA L`ANNUALE INDICE IMMOBILIARE REALIZZATO DA NOMISMA/IPD Italia terza in Europa per le rendite da uffici Gli immobili tricolore, con un rendimento del 10%, si collocano dietro a quelli di Gran Bretagna (15%) e Spagna (13%). A livello di citta`, e` Roma la prima dell`Ue Nel 2004 gli uffici hanno reso, in media, il 10%, contro un 9,3% degli immobili commerciali e industriali e un 8,3% dei residenziali. Questo 10% colloca l`Italia in terza posizione, a livello europeo, dietro alla grande velocista, l`Inghilterra che ha superato il 15%, e la Spagna, un paio di punti dietro. I dati sono stati resi noti nei giorni scorsi dall`indice immobiliare realizzato da Nomisma in collaborazione con Ipd, societa` specializzata in benchmark immobiliari con banche dati che coprono il Vecchio continente ma anche Canada e Sudafrica. L`indice e` nato nel 2001 ma la prima uscita ufficiale e` proprio di quest`anno, perche` la banca dati ha raggiunto nel frattempo un campione di osservazione sufficientemente ampio (si tratta di 8,2 miliardi di euro, pari a circa il 15% del valore di mercato degli investimenti istituzionali) da essere comparato con quello degli altri paesi europei. Nomisma/Ipd si basa su una banca dati di partecipanti composta esclusivamente da soggetti istituzionali quali banche, assicurazioni, fondi pensione, fondi immobiliari. Ed e` l`unico benchmark nazionale, per ora, che calcola la redditivita` degli edifici. All`interno del campione osservato gli uffici rappresentano il 58% del valore degli immobili (il dato e` riferito al dicembre 2004), il settore commerciale il 20%, l`industriale il 9%, il residenziale il 13%. «I rendimenti», ha spiegato Daniela Percoco, coordinatrice del real estate di Nomisma, «sono al netto delle spese e sono riportati in tre voci distinte». Si tratta del capital growth, ovvero la variazione del valore dell`immobile «che tiene conto, per esempio, dell`effetto positivo di una profonda ristrutturazione», ha aggiunto l`esperta. Vi e` inoltre l`income return, ovvero la redditivita` da affitto tolte le spese di manutenzione ordinaria, eventualmente di marketing (per cercare nuovi inquilini), di copertura assicurativa e le tasse (Ici). La risultante delle due voci da` il total return. Il 10% registrato dagli uffici in Italia, per esempio, e` il total return che si compone di un 4,1% di capital growth e di un 5,7% di income return. L`indice ha poi preso a campione alcuni grandi centri europei (Milano, Roma, Parigi, Amsterdam, Stoccolma) cercando di evidenziare il ritorno degli uffici in base alle diverse componenti. Risultato: a livello assoluto, Roma centro batte tutti con un incremento vicino al 12,4%, seguita poco sotto il 10% da Milano centro. A contribuire molto a questo risultato e` il valore degli immobili, perche` se dovessimo invece guardare solo al rendimento da affitto, sono Amsterdam e Parigi a guidare la classifica. In Italia il valore degli uffici nella banca dati Nomisma/Ipd e` di 4,7 miliardi di euro: il 41,5% si trova a Roma, il 35,3% a Milano, l`8,7% nel Nordovest, il 53% al Centrosud e il 7% nel Nordest. Il migliore ritorno assoluto spetta a Roma, con un 10,5%, seguita da Milano con un 10,2%. Se si va poi a guardare alle componenti di valore, il migliore ritorno da affitto risulta, a quota 6,4%, al Centrosud, quindi a Nordest, con un 5,9%: due macroaree caratterizzate tuttavia, a differenza di Milano e Roma, da un valore di capitale piu` basso. Mentre infatti le due metropoli si assestano su un 4,4% uguale per entrambe, il Triveneto e` a quota 2,6% e il Centrosud a 1,4%. L`indice e` poi entrato maggiormente nello specifico, andando a verificare come si sono comportate nel 2004 le diverse aree di pertinenza dei centri maggiori. Ne e` emerso che gli uffici in zona semicentrale a Milano hanno registrato un incremento del 12,3% quanto a ritorno assoluto, contro un 9,6% del centro e un 9,4% dell`hinterland. Diversa la situazione a Roma, che batte, seppur per un soffio, il centro lombardo con un 12,4% nella zona centrale, seguita da quella semicentrale a quota 9,9% e da un 8,9% dell`Eur.