16/05/2005 - Il 24 febbraio scorso la Presidenza del Consiglio dei Ministri ha trasmesso alle Commissioni Giustizia del Senato e della Camera lo schema del decreto legislativo attuativo della legge 210 nel quale sono state recepite le varie indicazioni formulate dal Gruppo di lavoro coordinato dal Sottosegretario alla Giustizia On. Vietti. Le Commissioni parlamentari hanno ora 60 giorni di tempo per formulare le loro valutazioni in assenza delle quali il Decreto legislativo potra` essere comunque emanato. Premesso che l`ANCE si e` attivata per ottenere alcune integrazioni e modifiche al Decreto legislativo, si ritiene comunque utile fornire una prima serie di indirizzi esplicativi su alcuni aspetti del provvedimento di maggiore interesse per le imprese. · Quali sono le garanzie che debbono essere rilasciate agli acquirenti - Polizza fideiussoria a garanzia della somma che sara` versata dalla sottoscrizione del compromesso sino alla stipula del contratto definitivo di compravendita con esclusione del saldo prezzo e della quota oggetto di mutuo - Polizza postuma a garanzia dei vizi e gravi difetti dell`immobile · Ambito di applicazione Agli immobili in corso di costruzione e non in condizione di ottenere l`agibilita`, a quelli per i quali e` stato richiesto il permesso di costruire (o e` stata presentata la denuncia di inizio attivita` se sostitutiva del permesso di costruire) Il sistema delle garanzie si applica agli immobili in genere e cioe` sia agli edifici residenziali che a quelli ad uso diverso (es. box, negozi, uffici ecc.) · Da quando si applica Solo agli interventi per i quali il permesso di costruire venga richiesto a partire dall`entrata in vigore del decreto legislativo. Ne sono quindi esentati gli interventi in corso di costruzione e quelli per i quali e` stata presentata la richiesta di permesso di costruire. · I beneficiari Le persone fisiche che acquistino per se` o per un parente di primo grado (es. figlio), i soci di cooperative edilizie, le persone non socie di cooperativa, ma che abbiano iniziato a corrispondere somme per l`acquisizione del godimento di un immobile alla cooperativa. · Chi rilascia le garanzie Il costruttore, come definito dall`art. 2 della legge 210, e cioe` l`imprenditore (impresa di costruzione, societa` immobiliare, societa` finanziaria nel caso di leasing) e la cooperativa edilizia. · Contenuti e limiti della fideiussione La fideiussione dovra` garantire l`intero importo che il costruttore incassera` tra la sottoscrizione del contratto preliminare e l`atto di compravendita con esclusione del saldo prezzo e della quota oggetto di mutuo. Nel caso di permuta (area-immobile o porzione di immobile da costruire) la fideiussione garantira` il valore del bene dato in permuta. Infatti la legge 210 prevede che la garanzia debba essere fornita anche per ``il valore di ogni altro corrispettivo``. L`acquirente potra` incassare, in caso di stato di crisi del costruttore, solo quanto effettivamente avra` versato sino a quel momento. Dalla fideiussione sono esclusi gli eventuali contributi pubblici (es. edilizia agevolata) di cui beneficera` il costruttore. Poiche` ne` la legge 210, ne` il relativo decreto hanno previsto l`obbligo di uno ``schema tipo`` di fideiussione i contenuti del contratto di fideiussione, le modalita` di pagamento del premio ecc. sono rimesse alla volonta` contrattuale delle parti e cioe` del costruttore e del soggetto che rilascera` la fideiussione. La fideiussione deve essere rilasciata o prima della sottoscrizione del contratto preliminare o contestualmente alla sottoscrizione da parte di una banca, societa` di assicurazione, altro soggetto abilitato (art. 107 D. Lgs n. 385/93). Il fideiussore sara` tenuto al pagamento, entro 30 giorni dal ricevimento della richiesta scritta da parte dell`acquirente, ed in caso di mancato rispetto di tale termine dovra` corrispondere anche gli interessi e le spese. Si tratta infatti di una ``fideiussione a prima richiesta``. · Quando si verifica lo stato di crisi Il pagamento della fideiussione potra` essere richiesto dalla data in cui si e` verificato lo stato di crisi del costruttore e cioe` - trascrizione del pignoramento relativo all`immobile (o unita` immobiliare) oggetto del contratto - pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento - presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo - pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l`amministrazione straordinaria · La promessa unilaterale di acquisto o atto di prenotazione va` garantita? Nella prassi commerciale e` frequente il ricorso all`atto di prenotazione o promessa unilaterale di acquisto con la quale il futuro acquirente dichiara la sua volonta` di acquistare l`immobile a determinate condizioni accompagnando la proposta, di norma, con un versamento in conto prezzo di vendita. In questo caso la fideiussione dovra` essere rilasciata quando interviene l`accettazione espressa o in forma tacita, da parte del costruttore, della proposta. Infatti la legge 210 prevede l`applicabilita` delle garanzie nel caso di contratto preliminare o di altro atto equipollente quale puo` essere la proposta unilaterale di acquisto o l`atto di prenotazione espressamente accettato. Se la somma e` invece da imputare all`eventuale intervento di un`agenzia immobiliare quale onorario professionale e` da ritenere che essa non dovra` essere assoggettata a fideiussione. Ma in questo caso e` opportuno che l`attribuzione al mediatore sia espressamente indicata nella proposta. · La garanzia postuma Il sistema delle garanzie previsto dalla legge 210 prevede genericamente l`obbligo per il costruttore di fornire garanzie per i vizi e le difformita` che si siano manifestati successivamente al contratto di compravendita o all`atto definitivo di assegnazione. Questa formula, abbastanza generica, e` stata attuata dal decreto legislativo attraverso un obbligo a carico del costruttore di contrarre una polizza assicurativa indennitaria, ai sensi dell`art. 1669 cod. civ., a beneficio dell`acquirente per i danni materiali e diretti all`immobile, compresi i danni a terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere per vizio del suolo o per difetto di costruzione. Per altro nella Relazione di accompagnamento allo schema di decreto legislativo, quasi a voler andare in controtendenza rispetto alla giurisprudenza corrente, si sottolinea che i vizi che dovranno essere garantiti sono quelli ``previsti e disciplinati dall`art. 1669, attesa la gravita` degli stessi e la loro significativa incidenza sul valore del bene``. Gli effetti (garanzia decennale) decorreranno dalla data di ultimazione dell`immobile, ma i difetti dovranno essersi manifestati successivamente alla stipula del contratto di compravendita o dell`atto di assegnazione. Cosi` come per la fideiussione il decreto non prevede uno schema di ``polizza tipo``, ma la polizza dovra` avere i contenuti minimi previsti dallo stesso decreto legislativo (garanzie per i vizi, difetti ecc., durata). Anche in questo caso, poiche` la sottoscrizione della polizza e` espressione dell`incontro della volonta` contrattuale delle parti (costruttore e societa` di assicurazione), sara` necessario verificare sin dall`inizio dei lavori quali saranno gli adempimenti necessari ( ad es. verifica del progetto, controllo eseguito da societa` terza, rapporto finale, polizza CAR per il cantiere, ecc.) per ottenere una polizza che risponda ai requisiti previsti dal decreto legislativo. Nell`ambito della Relazione di accompagnamento allo schema di decreto legislativo e` stato precisato che se colui il quale vende/assegna l`immobile (e che la legge 210 all`art. 2 individua come ``costruttore``) non lo ha effettivamente costruito, l`obbligo della garanzia sara` assolto anche mediante la polizza sottoscritta dall`appaltatore. E` altresi` opportuno ricordare che, secondo una interpretazione letterale sia dell`art. 3 comma 1 lett. e) della legge 210 che dell`art. 3 del decreto legislativo, la polizza dovra` essere fornita solo per gli edifici in corso di costruzione o per i quali venga richiesto il permesso di costruire e che formino oggetto di contratto preliminare di vendita prima dell`ultimazione dell`immobile. Secondo un`altra interpretazione, che non ha pero` alcun riscontro ne` nella legge 210 ne` nel decreto legislativo, la polizza deve comunque essere fornita all`acquirente / socio di cooperativa anche se l`immobile venga venduto (anche mediante contratto preliminare) una volta ultimato. · Contenuti del contratto preliminare La legge 210 individua una serie di contenuti minimi per il contratto preliminare e che il decreto legislativo sostanzialmente esplicita ed, in alcuni casi, riporta in un ambito piu` circoscritto. In particolare si richiama l`attenzione sui seguenti aspetti: - caratteristiche tecniche della costruzione (struttura portante, fondazioni, tamponature ecc.) - tempistiche massime di esecuzione (ultimazione) - indicazione del prezzo e delle modalita` di pagamento che debbono comunque essere in grado di assicurare la prova dell`effettivo pagamento (bonifico, versamenti diretti in conto corrente ecc.) - eventuali imprese appaltatrici (che possono essere indicate anche in seguito alla loro individuazione) - capitolato dei materiali, rifiniture ecc. - planimetria dell`alloggio, delle pertinenze (cantina, box, ecc.) e delle parti comuni di pertinenza. E` evidente che se questi elementi non possono essere forniti all`atto della sottoscrizione del preliminare (es. estremi del permesso di costruire perche` non ancora rilasciato, nominativo impresa appaltatrice ecc.), il contratto preliminare dovra` essere integrato non appena essi vengono ad esistenza. L`assenza o l`insufficiente indicazione comunque di uno o piu` di questi elementi non comportera` la nullita` del contratto anche perche` cio` non e` espressamente previsto dalla legge 210 e l`applicazione dell`art. 1418, comma 1 Cod. civ. (nullita` in quanto contratto contrario a norme imperative) e` da ritenersi decisamente eccessiva. In questo caso sara` possibile regolarizzare successivamente il contratto preliminare, fatta salva la possibilita` per l`acquirente di richiedere il risarcimento dei danni eventualmente ed effettivamente subiti. · Nullita` del contratto La nullita` contrattuale, rispetto alle garanzie previste dalla legge 210, e` relativa ad almeno due aspetti e cioe`< /o:p> Nullita` del contratto preliminare Nullita` del contratto definitivo Per la nullita` del contratto preliminare si rinvia al paragrafo ``contenuti del contratto preliminare``. Nel caso di mancato rilascio della fideiussione, il decreto legislativo, prevede in modo esplicito che la nullita` possa essere fatta valere esclusivamente su richiesta dell`acquirente e quindi non e` applicabile la nullita` prevista dall`art. 1418, I comma (contratti conclusi in violazione di norme di legge), quanto piuttosto quella dell`art. 1421 cod. civ. (nullita` rilevabile solo da una delle parti del contratto). Secondo una tesi interpretativa, dalla mancanza della fideiussione, non rilevata prima della stipula dell`atto definitivo, potrebbe derivare la nullita` proprio del contratto definitivo con la conseguenza che anche le vendite successive alla prima sarebbero nulle. Peraltro questa tesi sembra essere in contrasto con lo spirito della legge che e` quello di tutelare l`acquirente nella fase di costruzione dell`immobile e quindi una volta conseguita la proprieta` del bene, viene meno la necessita` di una garanzia (la fideiussione) che invece opera nella fase precedente. La nullita` del contratto definitivo di compravendita non dovrebbe invece sussistere neanche nel caso in cui non venga stipulata la polizza postuma per i vizi e gravi difetti, ovvero la stessa polizza non abbia i contenuti minimi previsti dalla legge. In ogni caso la successiva consegna della polizza regolarizza la situazione. Anche in questo caso, come avviene per i contenuti del contratto preliminare, la legge 210 non individua alcuna sanzione (nullita`, annullabilita` ecc.). Inoltre si evidenzia che ne` la legge 210, ne` il decreto legislativo prevedono un particolare momento per la consegna della polizza, ma individuano solo il momento della decorrenza degli effetti (ultimazione) e quello dell`inizio della vera e propria garanzia (atto di vendita/assegnazione). · Revocatoria fallimentare A modifica della normativa generale prevista dall`art. 67 della legge fallimentare (RD n. 267/42) non sono soggetti a revocatoria nel biennio gli atti di trasferimento della proprieta` a titolo oneroso a condizione che si tratti di ``prima casa`` e se stipulati ``al giusto prezzo``. La banca e` obbligata a provvedere entro un termine variabile da 90 a 120 giorni a seconda della dimensione dell`immobile, a tutti gli adempimenti necessari per la suddivisione del finanziamento. Nel caso la banca non aderisca alla richiesta si potra` ricorrere al Tribunale competente. Il notaio non potra` procedere alla stipula dell`atto di compravendita se non vi sia stata la suddivisione del finanziamento in quote o il frazionamento dell`ipoteca. · Frazionamento - finanziamento - ipoteca Si tratta di norme che agiscono anche se l`immobile e` gia` stato ultimato e che rendono effettivo il diritto dell`acquirente alla suddivisione del finanziamento e quindi al frazionamento dell`ipoteca. Se le unita` immobiliari dell`edificio possono essere accatastate, anche se in costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente, limitatamente alla porzione acquistata (o promessa in acquisto), hanno diritto alla suddivisione del finanziamento ed al frazionamento dell`ipoteca a garanzia.