26/09/2006 - Clausole giuste nel rogito Soggetti Iva: caso per caso le imposte e le indicazioni nell`atto Il trattamento fiscale dei trasferimenti immobiliari riveste un ruolo centrale nella manovra fiscale contenuta nel Dl 223/2006 convertito nella legge 248/2006, che ha introdotto notevoli innovazioni rispetto al passato. Le nuove norme disegnano un sistema alquanto complesso che ha generato notevole confusione tra i professionisti del settore, le imprese venditrici coinvolte e gli acquirenti. Ecco allora il punto sulle cessioni che rientrano nell`ambito applicativo Iva, sia che si tratti di compravendite il cui prezzo e` soggetto all`applicazione delle aliquote Iva del 4, del 10 e del 20 percento, sia che si tratti di compravendite per le quali occorre emettere la fattura con la dicitura «Iva esente». Per rendere in modo chiaro le regole abbiamo elaborato una tabella (vedi allegato) nella quale sono illustrati tutti i casi che si possono presentare nella pratica professionale: per trovare il caso che interessa occorre ``incrociare`` il soggetto cedente (che puo` essere un`impresa costruttrice, un`impresa che esegue lavori di recupero oppure un`impresa diversa dalle precedenti) con l`oggetto della compravendita (che puo` essere un fabbricato abitativo oppure un fabbricato strumentale). Nel caso dell`impresa costruttrice e dell`impresa che esegue i lavori di recupero occorre poi ulteriormente distinguere se si tratti di lavori eseguiti o meno da oltre quattro anni. Individuata, dunque, l`ipotesi che interessa, a fianco si trova la clausola che occorre inserire nel rogito di compravendita e la tassazione che la nuova legge applica a quel caso, a titolo di imposta sul valore aggiunto e di imposte di registro, ipotecaria e catastale. Trasferimento di abitazioni Sono rilevanti le novita` della manovra fiscale estiva in tema di compravendita di case da parte di soggetti (societa` e imprese individuali) che agiscono quali titolari di partita Iva: a) sono ``Iva-imponibili`` (cioe` si applicano al prezzo dichiarato le aliquote Iva del 4 o del 10 per cento a seconda che si tratti o meno di ``prima casa`` le cessioni di abitazioni non di lusso effettuate dall`impresa costruttrice (sia quelle che costruiscono ``in proprio`` sia quelle che costruiscono mediante appalto) entro 4 anni dall`ultimazione dei lavori; b) sono ``Iva imponibili`` pure le cessioni di abitazioni effettuate dall`impresa esecutrice di interventi di recupero qualificabili come restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica entro quattro anni dall`ultimazione dei lavori; c) sono da fatturare con la dicitura «Iva esente» tutte le cessioni di abitazioni diverse dalle precedenti; in questi casi, per il principio di alternativita` Iva/registro, si applica l`imposta di registro nella misura del 3%, (oltre all`imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di euro 168 ciascuna) oppure nella misura complessiva della seconda che si tratti o meno di prima casa. Uffici, negozi e altro La compravendita dei fabbricati della categoria A/10 (uffici), del gruppo catastale «C» (negozi, magazzini, eccetera e del gruppo catastale «D» (opifici industriali e artigianali) e` invece soggetta alle seguenti nuove regole: a) si applica l`Iva (del 10 o del 20 per cento, a seconda dei casi) alle cessioni effettuate da imprese costruttrici o da imprese esecutrici di interventi di recupero (concetti sempre da intendere nell`accezione sopra indicata) effettuate entro quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o di recupero; b) si applica l`Iva alle cessioni effettuate nei confronti di cessionari che siano soggetti Iva e che svolgano una attivita` dalla quale deriva un diritto alla detrazione dell`Iva in percentuale non superiore al 25% (si pensi allo stabile destinato a casa di riposo per anziani comprato da una Srl il cui oggetto sociale sia l`esercizio di attivita` di gestione di ospedali, case di cura, eccetera, e cioe` un`attivita` tipicamente esente da Iva); c) si applica l`Iva alla cessione effettuata nei confronti di cessionari che non agiscono nell`esercizio di impresa, arte o professione (si pensi all`acquisto effettuato da un privato per sona fisica senza partita Iva); d) si applica l`Iva alla cessione effettuata da un soggetto Iva il quale, nel contesto dell`atto di cessione, espliciti una espressa opzione per l`assoggettamento a Iva dell`operazione che sta compiendo. In ogni caso diverso dai precedenti, la cessione e` da fatturare con la dicitura «Iva esente». Infine, sia che la cessione del fabbricato strumentale sia Iva imponibile, sia che la cessione sia Iva esente si applicano l`imposta di registro in misura fissa (che ammonta a 168 euro) e le imposte ipotecaria e catastale con la nuova complessiva aliquota del quattro per cento.