17/08/2007 - Provvedimento Ministeriale 27 luglio 2007 Ai fini dell`accertamento sulle compravendite immobiliari, il ``valore normale`` dei fabbricati ceduti deve essere determinato assumendo, quale base di riferimento, le quotazioni dell`Osservatorio del Mercato Immobiliare dell`Agenzia del Territorio (OMI) rilevate nel periodo di stipula del rogito o, anche precedentemente, quando e` stato pattuito il prezzo di cessione dei fabbricati mediante atto avente data certa (es. preliminare registrato). Cosi` stabilisce, in sostanza, il Provvedimento del Direttore dell`Agenzia delle Entrate 27 luglio 2007, in corso di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, con il quale vengono stabiliti i criteri per la determinazione del ``valore normale`` degli immobili ceduti, ai fini dell`accertamento nell`ambito dell`IVA, dell`imposta di registro e delle imposte sul reddito, in attuazione a quanto stabilito dall`art.1, comma 307, della legge 296/2006 (Finanziaria 2007, cfr. Circolare ANCE n.1 dell`8 gennaio 2007). Come noto, l`art.35, commi 2-4 e 23 bis, del D.L. 223/2006 (cosiddetto decreto ``Visco-Bersani``, convertito con modificazioni nella legge 248/2006) ha previsto la possibilita` di procedere alla rettifica delle dichiarazioni IVA e delle imposte sul reddito, nell`ipotesi in cui venga accertato che il valore di trasferimento di beni immobili si discosti dal ``valore normale`` degli stessi, intendendosi per tale il prezzo, o corrispettivo, mediamente praticato per beni della stessa specie (art.14 del D.P.R. 633/1972 e art.9, comma 3, del D.P.R. 917/1986). Inoltre, e` stato ulteriormente previsto che, nel caso di trasferimento immobiliare finanziato con mutuo ipotecario o finanziamento bancario, il ``valore normale`` non possa essere inferiore all`ammontare del mutuo o del finanziamento erogato (cfr. News ANCE n.2693 del 5 giugno 2007). In materia e` successivamente intervenuta la legge Finanziaria 2007 (art.1, comma 307, legge 296/2006) che, recependo quanto sostenuto dall`ANCE sulla necessita` di fissare criteri oggettivi di determinazione del ``valore normale``, ha rinviato ad uno specifico Provvedimento del Direttore dell`Agenzia delle Entrate l`individuazione periodica dei criteri utili alla determinazione del ``valore normale`` dei fabbricati, ai fini dell`accertamento nell`ambito dell`IVA, dell`imposta di registro e delle imposte dirette. In attuazione a quest`ultima disposizione e` stato quindi emanato il citato Provvedimento ministeriale 27 luglio 2007, che individua nelle quotazioni dell`Osservatorio del Mercato Immobiliare dell`Agenzia del Territorio (OMI), aggiornato con cadenza semestrale e consultabile sul sito internet www.agenziaterritorio.it, il principale riferimento per la determinazione del ``valore normale`` degli immobili. In particolare, tale banca dati fornisce, in via generale, le quotazioni minime e massime (espresse in euro al metro quadro) attribuibili ad un singolo fabbricato, in funzione della relativa zona omogenea di censimento (ovvero, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita) e, tra l`altro, in base allo stato conservativo dell`immobile stesso (``ottimo``, ``normale`` e ``scadente``). Al fine di determinare il ``valore normale`` dell`immobile occorre, in sostanza, considerare il valore stimato dall`OMI con riferimento allo stato conservativo ``normale``[1] ed applicare allo stesso alcuni coefficienti di merito, relativi alle specifiche caratteristiche del fabbricato, quali taglio, livello del piano e categoria catastale, secondo le modalita` indicate nell`allegato al Provvedimento medesimo. Per i fabbricati costruiti o ristrutturati da non piu` di quattro anni, il riferimento da assumere e` la quotazione dell`OMI relativa allo stato conservativo ``ottimo``, ovvero, in mancanza, applicando al valore determinato in base allo stato ``normale`` un moltiplicatore pari a 1,3. La quotazione da assumere, ai fini del calcolo del ``valore normale``, e` comunque quella stimata dall`OMI nel periodo in cui avviene la stipula dell`atto di compravendita del fabbricato o anche in un periodo antecedente al rogito, quando e` stato pattuito il prezzo di cessione con atto avente data certa (es. preliminare registrato). Quest`ultima previsione recepisce quanto sostenuto dall`ANCE circa il fatto che il raffronto con il ``valore normale`` stimato in base alle quotazioni dell`OMI debba avvenire, non tanto con riferimento al prezzo indicato nell`atto di compravendita (che spesso avviene dopo un lasso temporale molto distante da quello di prenotazione del fabbricato), ma con il valore OMI del periodo in cui si e` comunque pervenuti ad un accordo negoziale sul corrispettivo di cessione, avente data certa. Inoltre, al fine di integrare il calcolo del ``valore normale``, vanno tenuti in considerazione ulteriori elementi significativi, quali, ad esempio, il valore del mutuo per gli atti soggetti ad IVA, i prezzi effettivamente praticati dai cedenti nel luogo e nel tempo considerati, i prezzi che emergono dalle compravendite fra privati per la stessa zona e periodo temporale, i dati relativi alle ristrutturazioni desunte dai permessi di costruire e dalle D.I.A. trasmesse dai Comuni. Il ``valore normale`` determinato con le modalita` stabilite dal Provvedimento verra`, comunque, sottoposto periodicamente a variazioni. In ogni caso, in merito alle nuove modalita` di accertamento delle compravendite immobiliari, l`ANCE sta continuando a portare avanti le piu` opportune iniziative, al fine di ottenere un ufficiale pronunciamento che confermi in via definitiva quanto concordato durante gli incontri con il Governo e con i Vertici dell`Amministrazione Finanziaria, circa il fatto che lo scostamento del prezzo di vendita rispetto al ``valore normale`` rappresenta un semplice elemento indiziario, non sufficiente di per se` a procedere alla rettifica delle dichiarazioni IVA e delle imposte sul reddito (circostanza, tra l`altro, gia` precisata dall`Amministrazione Finanziaria nell`ambito dell`accertamento ai fini dell`imposta di registro, cfr. News ANCE n. 741 del 7 febbraio 2007). A tal fine, si invitano le Associazioni Territoriali a segnalare agli Uffici dell`ANCE eventuali accertamenti avviati a livello locale che non dovessero risultare in linea con quanto concordato.